Onderzoeks- en informatieplicht bij (ver)koop woningen

Goede informatie bij koop Veruit de meeste koopcontracten geven geen inzicht in de waterhuishoudkundige situatie van de omgeving in het algemeen en de staat van de funderingen in het bijzonder. Ook wordt er tijdens het koopproces nauwelijks over gesproken. Maar dat zou wel goed zijn, aangezien woningen in veen- en kleigebieden van vóór 1970 op dit gebied per definitie 'verdacht' zijn. Niemand wil immers een huis kopen met (dreigende) funderingsproblemen.1 De potentiële koper van een woning moet inzicht krijgen in aanwezige of dreigende funderingsschade. Daarnaast is het goed om de waterhuishoudkundige situatie te kennen, zowel van het pand (is de kelder bijvoorbeeld waterdicht?) als de omgeving (zijn in deze wijk problemen met grondwater?). De koper moet kunnen beschikken over alle aanwezige en nader te verwerven informatie om tot een goede beslissing te komen. Bijvoorbeeld de beslissing om de woning niet te kopen, een lagere verkoopprijs te bedingen of op kosten van de verkoper herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.   Om tot goede informatie te komen, doet de koper er verstandig aan in elk geval onderzoek te doen naar: de bouwtechnische staat van de woning en de fundering; de staat van de eigen en ook de openbare riolering; in de nabije omgeving aanwezige of voorgenomen grote grondwateronttrekkingen (of geplande beëindiging daarvan);  de aanwezigheid en/of de kwaliteit van eigen en openbare/gemeentelijke drainagesystemen (liggen deze op de juiste hoogte, zijn zij instelbaar?) en infiltratievoorzieningen. Ondersteunende rol makelaars, gemeenten en taxateurs Gezien de noodzakelijke kennis over een te (ver)kopen woning en de bijbehorende omgevingsfactoren moeten makelaars hun klanten wijzen op de relevante feiten. De gemeente kan hierbij een faciliterende rol spelen door particulieren en makelaars bewust te maken van de feiten en ze tips te geven. Dat geldt natuurlijk bovenal als het een huis betreft in een wijk waar grondwaterproblemen aan de orde zijn.   Water- en/of funderingsparagraaf in koopcontract Om de bewustwording bij kopende en verkopende partijen te vergroten, is te overwegen in koopcontracten een (water- en/of) funderingsparagraaf op te nemen. Deze paragraaf is vergelijkbaar met een bodemparagraaf ('schonegrondverklaring') en asbestparagraaf, die wel standaard in koopcontracten staan. Gemeenten hebben hierbij geen taak, maar zij kunnen de wereld van kopers en verkopers er wel op wijzen. Ter bescherming van koper en verkoper heeft het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) een funderingsparagraaf voor koopcontracten ontwikkeld. Hierin wordt de verkoper gevrijwaard van verdere aansprakelijkheden voor de fundering. De op dat moment bekende funderingsinformatie wordt vastgelegd. In overleg met de makelaarsorganisaties (waaronder de Nederlandse Vereniging van Makelaars [NVM]) en het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) is een standaardtekst (module) vastgesteld die makelaars kunnen opvoeren in aanvulling op de standaardtekst voor het koopcontract. Deze module is bij de makelaarsorganisaties bekend.  Fundering in modeltaxatierapport Taxateurs werken sinds april 2018 met een nieuw Model Taxatierapport Woonruimten. Ten opzichte van het vroegere model zijn enkele 'bijzondere aandachtspunten' toegevoegd, waaronder mogelijke problemen met de fundering. Sinds 1 juli 2021 wordt met een aangepast model gewerkt. Jurisprudentie rond informatie- en onderzoeksplicht Per geval moet aan de hand van de omstandigheden bekeken worden wat voorgaat: de informatieplicht van de verkoper of de onderzoeksplicht van de koper. Hierover is de nodige jurisprudentie.2 Wanprestatie Als de verkoper een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven, heeft de koper twee gronden om juridische stappen te ondernemen tegen de verkoper: op basis van wanprestatie (artikelen 7:17 en 7:20 Burgerlijk Wetboek [BW]) of dwaling (art. 6:228 BW). Op grond van de bepalingen uit het BW moet de verkoper de verkochte zaak leveren met de eigenschappen die een koper van het gekochte normaliter mag verwachten. Dit geldt ook als het koopcontract geen uitdrukkelijke garantie geeft. Wanneer dit niet gebeurt, komt de verkoper zijn afspraken niet na. Dan kan sprake zijn van een wanprestatie. Als in het koopcontract staat dat de fundering goed is en dit blijkt later niet zo te zijn, komt ook wanprestatie in beeld. Dwaling Van dwaling (art. 6:228 BW) is sprake als de koper bij de koop een onjuiste voorstelling van zaken had en de verkoper dit heeft veroorzaakt door onjuiste of onvolledige informatie te geven. De koper moet wel aannemelijk maken dat hij de woning niet zou hebben gekocht als hij van de funderingsproblematiek en de grondwatersituatie had geweten. Voor de verkoper moet het duidelijk zijn geweest dat een goede fundering en een op de woonfunctie afgestemde grondwaterstand voorwaarden waren om tot koop over te gaan. Een koper heeft hierbij ook zelf de plicht om dwaling te voorkomen, hij moet zelf voldoende informatie inwinnen. Als een koper hierin tekortschiet, wordt het erg moeilijk om met succes een beroep te doen op dwaling.3 Het is dus verstandig om in het koopcontract duidelijke afspraken te maken over de waterhuishoudkundige en bouwkundige situatie. 1 P. de Putter en M. Van Rijswick, ‘Naar een waterparagraaf in koopcontracten’, Gemeentestem 2005, 7237, p. 533-543. 2 Zie bijvoorbeeld HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2541 en Hof Den Bosch, 6 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:393. 3 Voor de koop van onroerende zaken, zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge raad van 18 april 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9306. In deze casus ging het om het bestaan van een onderzoeksplicht voor de gelding van een bestemmingsplan.