Bij de verkoop van een bestaande woning is de verkoper verplicht alle informatie te verstrekken die bekend is over de staat ervan. Hij moet de koper op eventuele (verborgen) gebreken wijzen (informatieplicht). Op zijn beurt moet de potentiële koper naar dergelijke gebreken vragen (onderzoeksplicht).

Goede informatie bij koop

Veruit de meeste koopcontracten geven geen inzicht in de waterhuishoudkundige situatie van de omgeving in het algemeen en de staat van de funderingen in het bijzonder. Ook wordt er tijdens het koopproces nauwelijks over gesproken. Maar dat zou wel goed zijn, aangezien woningen in veen- en kleigebieden van vóór 1970 op dit gebied per definitie 'verdacht' zijn. Niemand wil immers een huis kopen met (dreigende) funderingsproblemen.1 De potentiële koper van een woning moet inzicht krijgen in aanwezige of dreigende funderingsschade. Daarnaast is het goed om de waterhuishoudkundige situatie te kennen, zowel van het pand (is de kelder bijvoorbeeld waterdicht?) als de omgeving (zijn in deze wijk problemen met grondwater?). Hij moet kunnen beschikken over alle aanwezige en nader te verwerven informatie om tot een goede beslissing te komen. Bijvoorbeeld de beslissing om de woning niet te kopen, een lagere verkoopprijs te bedingen of op kosten van de verkoper herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.
 
Om tot goede informatie te komen, moet de koper in elk geval onderzoek doen naar:

  • de bouwtechnische staat van de woning en de fundering;
  • de staat van de riolering;
  • in de nabije omgeving aanwezige of voorgenomen grote grondwateronttrekkingen;
  • de aanwezigheid en/of de kwaliteit van drainagesystemen (liggen deze op de juiste hoogte, zijn zij instelbaar?) en infiltratievoorzieningen.

Ondersteunende rol makelaars, gemeenten en taxateurs

Gezien de noodzakelijke kennis over een te (ver)kopen woning en de bijbehorende omgevingsfactoren moeten makelaars hun klanten wijzen op de relevante feiten. De gemeente kan hierbij een faciliterende rol spelen door particulieren en makelaars bewust te maken van de feiten en ze tips te geven.

Water- en/of funderingsparagraaf in koopcontract

Om de bewustwording bij kopende en verkopende partijen te vergroten, is te overwegen in koopcontracten een (water- en/of) funderingsparagraaf op te nemen (zie ook Beheerfase). Deze paragraaf is vergelijkbaar met een bodemparagraaf ('schonegrondverklaring') en asbestparagraaf, die wel standaard in koopcontracten staan.

Fundering in modeltaxatierapport

Taxateurs werken vanaf april 2018 met een nieuw Model Taxatierapport Woonruimten. Ten opzichte van het vroegere model is een aantal 'bijzondere aandachtspunten' toegevoegd, waaronder mogelijke problemen met de fundering.

Jurisprudentie informatieplicht verkoper en onderzoeksplicht koper

Bij de verkoop van een bestaande woning is de verkoper verplicht al die informatie te verstrekken die bekend is over de staat ervan. Hij moet de koper op eventuele (verborgen) gebreken wijzen (informatieplicht). Op zijn beurt moet de potentiële koper naar dergelijke gebreken vragen (onderzoeksplicht). Aan de hand van de omstandigheden moet per geval bekeken worden wat voorgaat: de informatieplicht van de verkoper of de onderzoeksplicht van de koper. Hierover is de nodige jurisprudentie.2

Wanprestatie

Als de verkoper een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven, heeft de koper twee gronden om juridische stappen te ondernemen tegen de verkoper: op basis van wanprestatie (artikelen 7:17 en 7:20 BW) of dwaling (art. 6:228 BW). Op grond van de bepalingen uit het BW moet de verkoper de verkochte zaak leveren met de eigenschappen die een koper van het gekochte normaliter mag verwachten. Dit geldt ook als het koopcontract geen uitdrukkelijke garantie geeft. Wanneer dit niet gebeurt, komt de verkoper zijn afspraken niet na. Dan kan sprake zijn van een wanprestatie. Als in het koopcontract staat dat de fundering goed is en dit blijkt later niet zo te zijn, komt ook wanprestatie in beeld.

Dwaling

Van dwaling (art. 6:228 BW) is sprake als de koper bij de koop een onjuiste voorstelling van zaken had en de verkoper dit heeft veroorzaakt door onjuiste of onvolledige informatie te geven. De koper moet wel aannemelijk maken dat hij de woning niet zou hebben gekocht als hij van de funderingsproblematiek en de grondwatersituatie had geweten. Voor de verkoper moet het duidelijk zijn geweest dat een goede fundering en een op de woonfunctie afgestemde grondwaterstand voorwaarden waren om tot koop over te gaan. Een koper heeft hierbij ook zelf de plicht om dwaling te voorkomen, hij moet zelf voldoende informatie inwinnen. Als een koper hierin tekortschiet, wordt het erg moeilijk om met succes een beroep te doen op dwaling.Het is dus verstandig om in het koopcontract duidelijke afspraken te maken over de waterhuishoudkundige en bouwkundige situatie.

Putter, de P. en M. Van Rijswick, ‘Naar een waterparagraaf in koopcontracten’, Gemeentestem 2005, 7237, p. 533-543.
2 Zie bijvoorbeeld HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2541 en Hof Den Bosch, 6 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:393.
3 Voor de koop van onroerende zaken, zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge raad van 18 april 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9306. In deze casus ging het om het bestaan van een onderzoeksplicht voor de gelding van een bestemmingsplan.

Exclusief voor leden
Geïnteresseerd in dit artikel? Log in!
En krijg toegang tot dit artikel en andere besloten delen van de website, met o.a. de kennisbank, beeldenbank en onderzoekspublicaties.
Vorige artikel Volgende artikel