Fundering als mandelige zaak

Als rijtjeshuiseigenaar heeft het weinig zin om zelf aan de slag te gaan met funderingsherstel.¹ Het gehele blok staat namelijk op dezelfde fundering. Zo vormen scheidingsmuren (inclusief de fundering eronder) tussen twee panden meestal een zogenoemde mandelige zaak. Dit houdt in dat de muur gemeenschappelijk eigendom van beide eigenaren is (art. 5:62 Burgerlijk Wetboek [BW]). Beiden gebruiken immers dezelfde muur. Voor funderingsonderzoek en -herstel bepaalt het BW dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaren moeten worden onderhouden en waar nodig vernieuwd (art. 5:65 BW). Dat geldt dus ook voor gemeenschappelijke funderingspalen. Hiervoor is wel toestemming nodig van de buurmaneigenaar (art. 3:170 BW). Deze toestemming is niet nodig als sprake is van een reëel en acuut gevaar voor instorting of constructieve instabiliteit, maar dit komt zeer zelden voor.²

Jurisprudentie noodzakelijkheidsvraag

Bij noodzakelijk herstel is de mede-eigenaar in principe verplicht bij te dragen in de herstelkosten van de gemeenschappelijke funderingspalen en/of funderingsmuur. De rechtbank Amsterdam oordeelde zelfs dat de kosten van noodzakelijk onderhoud aan een mandelige muur voor rekening van alle eigenaren komen, ook als er geen toestemming van de mede-eigenaren is.³Maar het spreekt voor zich dat de buren eerst moeten proberen de toestemming wel te krijgen en echt gezamenlijk op te trekken. In de zaak van de rechtbank Amsterdam was uit onderzoek komen vast te staan dat herstel binnen vijf jaar zou moeten plaatsvinden. Dat vond de rechter een dusdanig beperkte termijn dat van 'noodzakelijkheid' sprake was.

Over de noodzakelijkheidsvraag heeft de rechter zich al verschillende malen uitgesproken.⁴ Volgens de Rechtbank Amsterdam is herstel (volgens art. 5:65 BW) noodzakelijk als "te voorzien is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld, maar ook indien de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op niet al te lange termijn onvermijdelijk zijn en strekken tot behoud van de betrokken panden, daaronder begrepen – door tijdig ingrijpen – voorkomen van verval, schade of (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties."⁵ De funderingstoestand van andere woningen uit het blok bepaalt niet of herstel noodzakelijk is. Degene die zijn woning wil herstellen, moet aantonen dat zijn woning hard aan funderingsherstel toe is.⁶

Wat als de buren niet meewerken/geen toestemming geven?

Als de buren/mede-eigenaren geen toestemming geven, kan de rechter om vervangende toestemming worden gevraagd. Deze kan dan ook oordelen over een verplichting van de buren om een evenredig deel bij te dragen in de herstelkosten. Voorafgaand aan deze procedure moet wel aan enkele voorwaarden zijn voldaan:⁷

Onderzoeksrapporten tonen aan dat funderingsherstel binnen 1 tot 5 jaar noodzakelijk is.
De buren zijn steeds schriftelijk op de hoogte gehouden (hieronder valt ook e-mailverkeer).
Met de buren is uitvoerig overleg geweest over het funderingsherstel.
De buren zijn op de hoogte van offertes dan wel de te verwachten kosten van het funderingsherstel.

De mate waarin overleg is gevoerd, kan van invloed zijn op de hoogte van de bijdrageplicht. Wanneer een buurman weigert mee te werken aan noodzakelijk funderingsherstel, kan hij hiertoe worden verplicht. Ook kan hij achteraf worden verplicht bij te dragen aan de gemaakte kosten.⁸ Afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan het zijn dat niet iedere eigenaar een gelijk deel hoeft te betalen.

Partieel herstel onwenselijk

Juridisch zijn er dus mogelijkheden om de medewerking van de buurmaneigenaren te vorderen. Maar deze mogelijkheden leiden in de praktijk niet altijd tot een bevredigende oplossing. Allereerst is het maar de vraag of de buurman voldoende middelen (geld) heeft om daadwerkelijk mee te betalen. Zolang funderingsherstel niet wezenlijk goedkoper wordt, blijft dit een cruciaal probleem. Ten tweede is partieel herstel eigenlijk niet wenselijk. Als alleen de fundering onder de scheidingsmuur van twee woningen wordt hersteld, is scheurvorming nog altijd mogelijk. Hierdoor kan de welwillende initiatiefnemer op een later moment zelfs aansprakelijk worden gehouden voor het benodigde schadeherstel bij de (aanvankelijk onwillende of geldontberende) buurman.

Vereniging van huiseigenaren: sparen voor funderingsherstel

In zekere zin geldt het bovenstaande ook als er een vereniging van (huis)eigenaren (VVE) is. Dan kan een (gekwalificeerde) meerderheid van de eigenaren beslissen dat herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Zo kunnen de eigenaren de onwillenden 'dwingen' mee te werken. Maar in tegenstelling tot appartementencomplexen en onder- en bovenwoningen kent een blok van rijtjeswoningen vrijwel nooit een VVE. Zeker als de woningen op termijn aan funderingsherstel toe zijn, zou oprichting van een VVE verstandig zijn. Dan kunnen de eigenaren gezamenlijk sparen om een flink deel van de kosten te kunnen dragen als herstel echt noodzakelijk is. Door tot die tijd waterhuishoudkundige maatregelen te treffen – denk aan het verhogen van de grondwaterstand door bijvoorbeeld infiltratievoorzieningen ('actief grondwaterpeilbeheer') – is heel wat ‘spaartijd’ te winnen.

Aanschrijving door de gemeente en interessant voorbeeld in Haarlem

Als een woning (funderings)gebreken vertoont, kan sprake zijn van strijd met de regels van de Woningwet en/of het Besluit bouwwerken leefomgeving (de opvolger van het Bouwbesluit 2012). De gemeente kan dan de huiseigenaar aanschrijven. Een dergelijke aanschrijving (handhavingsactie) komt erop neer dat de gemeente de eigenaar verplicht om binnen een bepaalde termijn te zorgen voor funderingsherstel. De bevoegdheid hiertoe staat in artikel 13 van de Woningwet.

Haarlem: beleidsregel funderingsherstel
De gemeente Haarlem heeft een Beleidsregel funderingsherstel vastgesteld (op grond van art. 13 en 15 van de Woningwet) die hier wordt toegelicht. Uitgangspunt is, zo stelt de gemeente, dat funderingsherstel als onderdeel van woningonderhoud de verantwoordelijkheid is van de eigenaar / eigenaren. In de meeste gevallen gaat het om een groep panden die dezelfde fundering delen (een bouwkundige eenheid / bouwblok). In dat geval is het van belang dat de eigenaren hun verantwoordelijkheid gezamenlijk oppakken. De praktijk leert echter dat er dikwijls enkele eigenaren zijn die niet mee willen of kunnen doen en daarmee het noodzakelijk herstel blokkeren.

Om het funderingsherstel te stimuleren is ervoor gekozen om beleid op te stellen op grond van artikel 13 en 15 van de Woningwet. In dit beleid is ervoor gekozen om handhavend op te treden als er sprake is van een funderingstechnische handhavingstermijn van 0–5 jaar bij minimaal één pand van het betreffende bouwblok en als eigenaar of eigenaren die 50% van de panden vertegenwoordigen van het betreffende bouwblok tot funderingsherstel wil overgaan en hiertoe financieel in staat zijn.

Voordat tot handhaving wordt overgegaan zal de gemeente eerst proberen om er in overleg uit te komen met de eigenaren die niet willen meewerken. Als dat niet lukt, dan krijgen eigenaren die weigeren mee te doen aan funderingsherstel eerst een vooraankondiging van het besluit tot aanschrijven krijgen waarbinnen ze binnen een bepaalde termijn hun zienswijzen kunnen indienen. Binnen deze termijn kunnen ze aangeven of ze alsnog meedoen met het funderingsherstel. Doen ze dit niet en/of worden de zienswijzen ongegrond verklaard, dan ontvangen de weigerende eigenaren een handhavingsbesluit. Voor hun deel wordt door de gemeente de opdracht gegeven tot uitvoering van de herstelwerkzaamheden. De kosten hiervan worden op de weigerende eigenaar/eigenaren verhaald. Tegen het handhavingsbesluit staat bezwaar, beroep en hoger beroep open.

Meer informatie over funderingsproblemen en -herstel

Gespecialiseerde informatie vindt u bij het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

¹Deze paragraaf is voor een deel ontleend aan CURNET/SBR, Handboek Funderingsherstel, Rotterdam 2018. Dit boek gaat ook in op de verzekeringsmogelijkheden.
² Aardema Van Boetzelaer Advocaten & KCAF, Juridische handreiking bij problemen rond funderingsherstel, juni 2016, p. 10.
³ Rechtbank Amsterdam, 8 december 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5506.
⁴ Bijvoorbeeld: Hof Amsterdam, 6 september 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC0310, Rechtbank Amsterdam, 3 oktober 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BB6624 en Rechtbank Amsterdam, 7 maart 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA4525.
⁵ Rechtbank Amsterdam, 3 oktober 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BB6624.
⁶ Rechtbank Rotterdam, 28 juni 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY3965.
⁷ Aardema Van Boetzelaer Advocaten & KCAF, Juridische handreiking bij problemen rond funderingsherstel, juni 2016, p. 11 (zie voetnoot 2).
⁸ Zie hiervoor: Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL: GHAMS:2015:94.

Particuliere eigenaar