We gebruiken cookies om de website specifiek voor u in te richten. Als u verder navigeert, accepteert u dat. Uw gedrag op onze website wordt vastgelegd en kan worden gebruikt ter verbetering van onze dienstverlening. Meer informatie over cookies
Sociale media
Cookies waarmee pagina´s van deze site op sociale netwerken gedeeld kunnen worden. Door deze cookies te accepteren, staat u sociale netwerken toe uw surfactiviteit te volgen.
Open het menu om verder te navigeren
Navigatie sluiten
Sla op in leeslijst Exclusief voor leden Maak pdf Exclusief voor leden
Soms moet de gemeente voor de aanleg, het beheer of de buitengebruikstelling van riolering in een stuk grond de naastgelegen grond gebruiken. De gemeente moet dan zeggenschap hebben over deze naastgelegen grond.
De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om zeggenschap over naastgelegen grond te krijgen: het burenrecht; het sluiten van een overeenkomst en een kwalitatieve verplichting; de erfdienstbaarheid; de erfpacht; het opleggen van een gedoogplicht op grond van de Omgevingswet. Deze verschillende mogelijkheden worden hierna besproken. Waar relevant, komt ook de ver
De gemeente heeft verschillende mogelijkheden om zeggenschap over naastgelegen grond te krijgen: het burenrecht; het sluiten van een overeenkomst en een kwalitatieve verplichting; de erfdienstbaarheid; de erfpacht; het opleggen van een gedoogplicht op grond van de Omgevingswet. Deze verschillende mogelijkheden worden hierna besproken. Waar relevant, komt ook de verhouding tussen de verschillende mogelijkheden aan de orde. 1. Burenrecht Op grond van art. 5:56 Burgerlijk Wetboek (BW) moet de eigenaar van de naastgelegen grond toestaan dat de gemeente voor werkzaamheden aan een onroerende zaak deze grond tijdelijk gebruikt. De gemeente moet de eigenaar hiervan wel vooraf op de hoogte stellen en de eigenaar een schadeloosstelling aanbieden. Als de eigenaar daarvoor gewichtige redenen heeft, kan hij het gebruik weigeren of tot een later tijdstip laten uitstellen. 2. Overeenkomst met de eigenaar De gemeente kan ook overeenstemming proberen te bereiken met de eigenaar over de uitvoering van werkzaamheden vanaf zijn grond. Zij kan dan met de eigenaar een overeenkomst sluiten waarbij de eigenaar zich verplicht de nodige werkzaamheden vanaf zijn grond toe te laten. Bijvoorbeeld in ruil voor een geldbedrag. Kwalitatieve verplichting Na aanleg van de riolering kunnen op verschillende momenten onderhoudswerkzaamheden nodig zijn. Daarom kan de gemeente van de rechthebbende (perceeleigenaar) bedingen dat zijn verplichting om iets te dulden of niet te doen op zijn grond overgaat op degene die deze grond later weer verkrijgt (bijvoorbeeld een koper). En ook dat degenen die van de rechthebbende een gebruiksrecht tot dit goed krijgen aan deze verplichting gebonden zijn (art. 6:252 BW). Het gaat hier om een zogenoemde kwalitatieve verplichting, die dus ook de zeggenschap van de rechtsopvolgers van de rechthebbende (zoals kopers) beperkt. Voor een kwalitatieve verplichting moet een notaris een akte van de overeenkomst opmaken, die vervolgens moet worden ingeschreven in de openbare registers. 3. Erfdienstbaarheid Om voor rioleringswerkzaamheden zeggenschap over grond te krijgen, kan een gemeente ook een zogenoemde erfdienstbaarheid vestigen. Het BW omschrijft een erfdienstbaarheid als "een last waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is bezwaard". De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, bestaat in een verplichting om op, boven of onder een van beide erven iets te dulden of na te laten. Zo'n last kan bijvoorbeeld zijn dat een perceeleigenaar moet dulden dat de gemeente op of in zijn grond rioleringswerkzaamheden uitvoert. In dat geval is het dienende erf van de perceeleigenaar en het heersende erf van de gemeente. Erfdienstbaarheid is een zogenoemd afhankelijk recht: het gaat over met de eigendom van het erf. Gaat het eigendomsrecht van het erf teniet, dan gaat het recht van erfdienstbaarheid ook teniet. Een bekend voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad. In tegenstelling tot het opstalrecht, dat eigendomsverhoudingen over een gebouwriolering tussen bijvoorbeeld de gemeente en een perceeleigenaar kan regelen, regelt een erfdienstbaarheid gebruiksverhoudingen. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een vestigingsakte van een notaris nodig. Deze akte moet worden ingeschreven in de openbare registers (art. 3:98 BW). In de vestigingsakte staat wat de erfdienstbaarheid inhoudt (art. 5:73 BW). De verhouding kwalitatieve verplichting en erfdienstbaarheid De kwalitatieve verplichting en de erfdienstbaarheid zijn nauw verwant. Toch zijn er belangrijke verschillen. Zo is de kwalitatieve verplichting niet aan het zakenrecht onderworpen, maar aan het verbintenissenrecht (Boek 6 BW, met name Titel 5). Dat betekent onder meer dat de nakoming van de kwalitatieve verplichting opgeschort mag worden als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan (art. 6:262 e.v. BW). En dat de verplichting vervalt als de overeenkomst die eraan ten grondslag lag, wordt ontbonden. Bij de verkoop van een onroerende zaak door een eigenaar voor wie een kwalitatieve verplichting geldt, blijft de verplichting overigens wel van kracht voor de koper. 4. Erfpacht De gemeente kan ook zeggenschap over de grond hebben of krijgen door een recht van erfpacht. Gemeenten als Amsterdam en Leiden zijn bekend met deze constructie. De erfpacht is geregeld in Titel 7 van Boek 5 BW (art. 85 t/m 100). Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. De vestigingsakte kan de erfpachter verplichten aan de eigenaar van de onroerende zaak (verpachter) al dan niet periodiek een geldsom (de zogenoemde canon) te betalen. Net als een erfdienstbaarheid ontstaat een erfpachtrecht door vestiging of verjaring. Ook voor de vestiging van een erfpachtrecht moet een notaris een vestigingsakte opmaken. En ook deze akte moet worden ingeschreven in de openbare registers (art. 3:98 BW in combinatie met art. 3:83 e.v. BW). Inhoud erfpachtrecht De wet en de erfpachtvoorwaarden bepalen de inhoud van het erfpachtrecht. Zo zou een verpachter (de eigenaar) bijvoorbeeld in de vestigingsakte kunnen laten opnemen dat de pachter (als gebruiker van de grond) een gedoogplicht heeft voor onderhoud aan de riolering. Voordeel hiervan is dat het vestigen van bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid dan niet nodig is. Rechten erfpachter Voor zover in de vestigingsakte niets anders staat, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar. De erfpachter mag de zaak waarop het erfpachtrecht rust in ondererfpacht uitgeven, verhuren of verpachten, tenzij de vestigingsakte anders bepaalt (art. 5:93 en 5:94 BW). Maar de erfpachter heeft wel toestemming van de eigenaar nodig om een andere bestemming aan de zaak te geven of iets in strijd met de bestemming van de zaak te doen. Het erfpachtrecht kan op veel manieren tenietgaan. Als de vestigingsakte niet anders bepaalt, kan de eigenaar de erfpacht zonder meer opzeggen. 5. Gedoogplicht op grond van de Omgevingswet Voor rioleringswerkzaamheden vanaf naastgelegen gronden kan de minister van Infrastructuur en Waterstaat ook een gedoogplicht op basis van de Omgevingswet opleggen. De riolering is tenslotte een openbaar werk waarvoor de minister op grond van deze wet aan de rechthebbenden de plicht kan opleggen om tijdelijk of duurzaam gebruik van de grond toe te laten (art. 10.13 Ow). De wet zegt niet dat het moet gaan om werken die de gemeente aanlegt of in stand houdt op het perceel van degene die de gedoogplicht krijgt opgelegd. De gedoogplicht kan dus ook betrekking hebben op de uitvoering van een werk op een ander perceel. Meer informatie over de gedoogplicht vindt u in dit onderdeel van de kennisbank op de pagina Zeggenschap over grond - in andermans grond.
Exclusief voor leden
Geïnteresseerd in dit artikel? Log in!
En krijg toegang tot dit artikel en andere besloten delen van de website, met o.a. de kennisbank, beeldenbank en onderzoekspublicaties.