Zeggenschap over grond - algemeen

Voor de aanleg- en de beheerfase van de riolering kan de gemeente (de volledige) zeggenschap over de grond krijgen via: koop; onteigening. 1. Koop Als de gemeente de volledige zeggenschap over de grond wil, moet zij eigenaar van die grond worden. In principe is koop de eenvoudigste en snelste manier. De verkoper draagt zijn eigendomsrecht dan vrijwillig over. Koopakte Omdat grond een onroerende zaak is (art. 3:3 Burgerlijk Wetboek (BW)), moet een notaris in opdracht van de gemeente voor de overdracht ervan een akte opstellen. In deze akte staat de zogenoemde overdrachtstitel, in dit geval koop. Vervolgens moet de koper of de verkoper deze akte laten inschrijven in de daarvoor bestemde openbare registers. Met die inschrijving wordt de grond officieel eigendom van de koper (art. 3:89 BW). Regels en verplichtingen bij koop De bepalingen die betrekking hebben op de koopovereenkomst vindt u in Boek 7 BW. Dit boek regelt onder meer de verplichtingen van de verkoper en de koper én de berekening van de schadevergoeding bij ontbinding van de koopovereenkomst. Omdat koop een rechtshandeling is, zijn ook de bepalingen van Boek 3, Titel 2, BW van belang (art. 3:32 e.v. BW). Hierin staan onder meer regels over de eventuele nietigheid of vernietigbaarheid van rechtshandelingen. 2. Onteigening Met onteigening kan de gemeente de grondeigenaar zijn eigendomsrecht ontnemen. Omdat het hier om een onvrijwillige eigendomsoverdracht gaat, kan onteigening niet zonder meer plaatsvinden. De onteigeningsprocedure biedt de eigenaar veel waarborgen en is complex en tijdrovend. Zo'n procedure vereist een goede planning en een tijdige voorbereiding. Alleen zo kan de gemeente zoveel mogelijk voorkomen dat zij werkzaamheden moet uitstellen. Gezien de duur is het verstandig een onteigeningsprocedure waar mogelijk te voorkomen. In elk geval moet de gemeente ruim van tevoren bepalen of voor de aanleg of het beheer van de riolering de volledige zeggenschap over een stuk grond nodig is. Als dat zo is, heeft koop de voorkeur boven onteigening. De onteigeningsprocedure op hoofdlijnen Hoofdstuk 11 van de Omgevingswet bevat de regels voor de onteigeningsprocedure. Deze geldt ook voor rioleringswerkzaamheden. Bij deze procedure wordt de onteigeningsbeschikking gegeven en getoetst (algemeen belang, noodzaak en urgentie). In afdeling 15.3 van de Ow is de procedure voor schadeloosstelling opgenomen. Hier komt de vergoeding van de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening (schadeloosstelling en bijkomend aanbod) aan bod. De eigendomsovergang komt tot stand door de inschrijving van de onteigeningsakte in de openbare registers.    Belangrijk is dat de gemeente eerst probeert de grond die onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Als dat lukt, scheelt dat veel tijd en moeite. Bovendien is het een eis van de Omgevingswet (art. 11.7 Ow) en de instanties die over de onteigening moeten oordelen. Die instanties kunnen de onteigening ook in een laat stadium (vooralsnog) tegenhouden. Het is dus zaak om de onteigeningsprocedure pas te beginnen als de gemeente niet (binnen een redelijke termijn) tot overeenstemming is gekomen met de eigenaar of andere rechthebbenden.