Soms moet de gemeente voor de aanleg, het beheer of de buitengebruikstelling van riolering andermans grond gebruiken. Dan moet zij zeggenschap hebben over de naastgelegen grond. Hiervoor zijn de mogelijkheden:

  • het burenrecht;
  • het sluiten van een overeenkomst en kwalitatieve verplichting;
  • de erfdienstbaarheid;
  • de erfpacht;
  • het opleggen van een gedoogplicht op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht.

Waar relevant komt ook de verhouding tussen de verschillende mogelijkheden aan de orde.

Burenrecht

Op grond van artikel 5:56 Burgelijk Wetboek (BW) moet de eigenaar van de naastgelegen grond toestaan dat de gemeente voor werkzaamheden aan een onroerende zaak deze grond tijdelijk gebruikt. Daarvoor moet de gemeente de eigenaar wel vooraf op de hoogte stellen en een schadeloosstelling aanbieden. Als de eigenaar daarvoor gewichtige redenen heeft, kan hij het gebruik weigeren of tot een later tijdstip laten uitstellen.

Overeenkomst met de eigenaar

De gemeente kan ook proberen met de eigenaar overeenstemming te bereiken over de uitvoering van werkzaamheden vanaf zijn grond. Dan kan zij met de eigenaar een overeenkomst sluiten, waarbij de eigenaar zich verplicht de nodige werkzaamheden vanaf zijn grond toe te laten. Bijvoorbeeld in ruil voor een geldbedrag.

Kwalitatieve verplichting

Na aanleg van de riolering kunnen op verschillende momenten onderhoudswerkzaamheden nodig zijn. Daarom kan de gemeente van de rechthebbende (perceeleigenaar) bedingen dat zijn verplichting iets te dulden of niet te doen op zijn grond overgaat op degene die deze grond later weer verkrijgt (bijvoorbeeld een koper). En dat ook degenen die van de rechthebbende een gebruiksrecht tot dit goed krijgen aan deze verplichting gebonden zijn (art. 6:252 BW). Het gaat hier om een zogenaamde kwalitatieve verplichting, die dus ook de zeggenschap van de rechtsopvolgers van de rechthebbende (zoals kopers) beperkt. Voor een kwalitatieve verplichting moet een notaris een akte van de overeenkomst opmaken, die vervolgens moet worden ingeschreven in de openbare registers.

De erfdienstbaarheid

Om voor rioleringswerkzaamheden zeggenschap over grond te krijgen, kan een gemeente ook een zogenoemde erfdienstbaarheid vestigen. Het BW omschrijft een erfdienstbaarheid als "een last waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is bezwaard". De last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, bestaat in een verplichting om op, boven of onder een van beide erven iets te dulden of na te laten. Zo’n last kan bijvoorbeeld zijn dat een perceeleigenaar moet dulden dat de gemeente op of in zijn grond rioleringswerkzaamheden uitvoert. In dat geval is het dienende erf van de perceeleigenaar en het heersende erf van de gemeente. Erfdienstbaarheid is een zogenaamd afhankelijk recht: het gaat over met de eigendom van het erf. Een bekend voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad.
 
In tegenstelling tot het opstalrecht, dat eigendomsverhoudingen over een gebouwriolering tussen bijvoorbeeld de gemeente en een perceeleigenaar kan regelen, regelt een erfdienstbaarheid gebruiksverhoudingen. Voor de vestiging van een erfdienstbaarheid is een vestigingsakte van een notaris nodig. Deze akte moet worden ingeschreven in de openbare registers (art. 3:98 BW). In de vestigingsakte staat wat de erfdienstbaarheid inhoudt (art. 5:73 BW). 

De verhouding kwalitatieve verplichting en erfdienstbaarheid

De kwalitatieve verplichting en de erfdienstbaarheid zijn nauw verwant. Toch zijn er belangrijke verschillen. Zo is de kwalitatieve verplichting niet aan het zakenrecht onderworpen, maar aan het verbintenissenrecht (Boek 6 BW, met name Titel 5). Dat betekent onder meer dat de nakoming van de kwalitatieve verplichting opschortbaar is, als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan (art. 6:262 e.v. BW). En dat de verplichting vervalt als de overeenkomst die eraan ten grondslag lag, wordt ontbonden. Bij verkoop van een onroerende zaak door een eigenaar voor wie een kwalitatieve verplichting geldt, blijft de verplichting overigens wel van kracht voor de koper.

Erfpacht

De gemeente kan ook zeggenschap over de grond hebben of krijgen door een recht van erfpacht. Gemeenten als Amsterdam en Leiden zijn bekend met deze constructie. De erfpacht is geregeld in Titel 7 van Boek 5 BW (art. 85 t/m 100). Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en gebruiken. De vestigingsakte kan de erfpachter verplichten aan de eigenaar van de onroerende zaak (verpachter) al dan niet periodiek een geldsom (de zogenaamde canon) te betalen. Net als een erfdienstbaarheid ontstaat een erfpachtrecht door vestiging of verjaring. Ook voor de vestiging van een erfpachtrecht moet een notaris een vestigingsakte opmaken. En ook deze akte moet worden ingeschreven in de openbare registers (art. 3:98 in combinatie met art. 3:83 e.v. BW).

Inhoud erfpachtrecht

De wet en de erfpachtvoorwaarden bepalen de inhoud van het erfpachtrecht. Zo zou een verpachter (de eigenaar) bijvoorbeeld kunnen opnemen dat de pachter (als gebruiker van de grond) een gedoogplicht heeft voor onderhoud aan de riolering. Voordeel hiervan is dat het vestigen van bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid dan niet nodig is.

Rechten erfpachter

Voor zover in de vestigingsakte niets anders staat, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar. De erfpachter mag de zaak waarop het erfpachtrecht rust in ondererfpacht uitgeven, verhuren of verpachten, tenzij de vestigingsakte anders bepaalt (art. 5:93 en 5:94 BW). Maar de erfpachter heeft wel toestemming van de eigenaar nodig om een andere bestemming aan de zaak te geven of iets in strijd met de bestemming van de zaak te doen.
 
Het erfpachtrecht kan op veel manieren tenietgaan. Als de vestigingsakte niet anders bepaalt, kan de eigenaar de erfpacht zonder meer opzeggen.

Gedoogplicht op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht

Voor rioleringswerkzaamheden vanaf naastgelegen gronden kan de minister van Infrastructuur en Waterstaat ook een gedoogplicht op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht opleggen. De riolering is tenslotte een openbaar werk waarvoor de minister op grond van deze wet aan de rechthebbenden de plicht kan opleggen om tijdelijk of duurzaam gebruik van de grond toe te laten. De wet zegt niet dat het moet gaan om werken die de gemeente aanlegt of in stand houdt op het perceel van degene die de gedoogplicht krijgt opgelegd. De gedoogplicht kan dus ook betrekking hebben op de uitvoering van een werk op een ander perceel. Meer informatie over de gedoogplicht vindt u in dit onderdeel op de pagina Aanleg en beheer 

Exclusief voor leden
Geïnteresseerd in dit artikel? Log in!
En krijg toegang tot dit artikel en andere besloten delen van de website, met o.a. de kennisbank, beeldenbank en onderzoekspublicaties.
Vorige artikel Volgende artikel