De particulier is in beginsel zelf verantwoordelijk voor de staat van zijn perceel en woning/bouwwerk.

Uitgangspunt: eigen schade dragen

Een belangrijk uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is dat ieder in beginsel zijn of haar eigen schade draagt. Schade aan een eigendom komt dan ook voor eigen rekening. Daarbij maakt het niet uit of het gaat om de reparatie van een lek dak, het waterdicht maken van een kruipruimte of kelder, of het herstel van bijvoorbeeld een fundering. Eigenaren moeten zelf zorgen voor een goede staat van percelen en gebouwen die zij in eigendom hebben. Op zichzelf hoeft een stijging van de grondwaterstand namelijk niet tot problemen of schade te leiden. Een waterdicht gemaakte kelder zal immers niet vollopen met grondwater. Wie een natte kelder heeft, moet zelf bouwkundige en/of waterhuishoudkundige maatregelen treffen om het grondwater buiten te houden.

Funderingsherstel

Funderingsherstel is dus ook een zaak van de gebouweigenaar. De grondwaterzorgplicht verplicht gemeenten niet tot bouwkundige maatregelen op particulier terrein of aan de woning van huiseigenaren. Toch krijgen gemeenten hier regelmatig vragen over. De pagina Funderingsherstel en medewerking buren gaat hierop nader in. Vervolgens beschrijft Onderzoeks- en informatieplicht bij (ver)koop woningen de mogelijkheden voor particulieren en bedrijven om zich bewuster te worden van de staat van het huis (en de omgeving) in het algemeen en de fundering in het bijzonder.

Natte kelder of kruipruimte

Het Bouwbesluit 2012 stelt overigens geen eisen aan de vochtdichtheid van kelders en kruipruimtes. Water in de kelder of kruipruimte hoeft dus niet te betekenen dat van een bouwkundig gebrek sprake is. Dit is anders wanneer bijvoorbeeld een kelder als een "verblijfsgebied" wordt gebruikt. Volgens art. 1.1 Bouwbesluit 2012 is dit een ruimte waar mensen regelmatig verblijven, zoals een keuken, een slaapkamer of een beneden het maaiveld gelegen badkamer, souterrain of winkelruimte.1 Voor zo'n "verblijfsgebied" geldt de waterdichtheideis wel. Voor bestaande bouwwerken blijkt dit uit art. 3.26 en voor nieuwe bouwwerken uit art. 3.21 Bouwbesluit 2012. Een particuliere eigenaar moet er dus voor zorgen dat zijn woning voldoet aan de eisen van de bouwregelgeving én aan zijn eigen aanvullende wensen voor het pand. Dus wie bijvoorbeeld zijn kelder waterdicht wil hebben, moet zelf bouwkundige en/of waterhuishoudkundige maatregelen nemen.

Jurisprudentie

Uit jurisprudentie is meermalen gebleken dat de perceeleigenaar zelf verantwoordelijk is voor de wering van grondwater in, onder en om zijn woning.2 Het hof Den Bosch oordeelde in een zaak zelfs dat voorzieningen tegen grondwateroverlast onder de gewone lasten van de erfpachter vallen en daarmee voor eigen rekening komen. Als grondslag hiervoor wees het hof op art. 5:96 Burgerlijk Wetboek waaruit die verantwoordelijkheid blijkt. Het is dan ook verklaarbaar dat de gemeentelijke grondwaterzorgplicht zich niet uitstrekt over particuliere eigendommen. De zorgplicht begint bij de perceelgrens, waar de privaatrechtelijke verantwoordelijkheid ophoudt.

Situatie tot 2008

Vóór 2008 bestond de grondwaterzorgplicht niet en was er geen wettelijke basis voor een gemeentelijke ontwateringstaak. Inwoners kunnen de gemeente dan ook tot dat jaar niet verantwoordelijk houden voor grondwateroverlast. Meest bekend is de casus van de nabij Hengelo gevestigde Almelose Woningstichting 'Beter Wonen'.3 De stichting klaagt over veel te hoge grondwaterstanden in een wijk waar zij als erfpachter woningen verhuurt. De klachten bestaan al geruime tijd, maar sinds 1994 in verhevigde mate. Uit technisch onderzoek blijkt dat een zekere mate van ontwatering nodig is. De rechtbank Almelo en in hoger beroep het hof Arnhem zijn eensgezind in hun oordeel dat de gemeente niet aansprakelijk is voor de kosten van deze voorzieningen, omdat "bij gebrek aan een wettelijke regeling terzake, initiatieven inzake de bestrijding of voorkoming van grondwateroverlast door de gemeente niet in rechte kunnen worden afgedwongen".


1 Volgens art. 1.1 Bouwbesluit 2012 is een verblijfsgebied een “gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen”. Wanneer er bijvoorbeeld (belangrijke) apparatuur in een kelder staat, is dit niet voldoende om als verblijfsgebied te worden aangemerkt.
2 Hof ’s-Hertogenbosch 13 november 1996, rolnr. 366/94/HE, Bouwrecht 1997/10, p. 874.
3 Hof Arnhem, 3 juni 1997, Bouwrecht 1997/10, p. 877-881 (Almelo) en daarvoor: Rechtbank Almelo, 6 december 1995, NJ 1996, 723. Zie ook Hof ’s-Hertogenbosch 13 november 1996, Bouwrecht 1997/10, p. 874-877 (Oss).

Exclusief voor leden
Geïnteresseerd in dit artikel? Log in!
En krijg toegang tot dit artikel en andere besloten delen van de website, met o.a. de kennisbank, beeldenbank en onderzoekspublicaties.
Vorige artikel Volgende artikel