Inrichtingsfase

De inrichtingsfase is de periode van het bouwrijp maken van gronden tot en met het feitelijke bouwen en het daarna 'woonrijp maken' van het projectgebied. Veel grondwaterproblemen in wijken ontstaan doordat de grond slecht of onvoldoende (waterhuishoudkundig) bouwrijp is gemaakt. Anders gezegd: met het (grond-)waterbelang is geen of te weinig rekening gehouden. Belangrijke aspecten in de inrichtingsfase Om grondwaterproblemen zoveel mogelijk te voorkomen, is in de inrichtingsfase in elk geval het volgende van belang: De gemeente moet de afzonderlijke verantwoordelijkheden bij het bouw- en woonrijp maken van gronden goed in beeld krijgen en houden. Wat is aan de gemeente en wat doet de ontwikkelaar? Wie draagt welk risico? De belangrijkste bouw- en woonrijpactiviteiten zijn: het ophogen of afgraven van terreinen; de aanleg van ontwateringsmiddelen (zichtbare en onzichtbare systemen); de aanleg van riolering; het omgaan met hemel- en grondwater; de aanleg van groen-/speelvoorzieningen (bergend vermogen); het voorkomen van bodemverdichting (ofwel werk maken van grondverbetering); het beheer van het oppervlaktewaterpeil; het realiseren van een goede afwatering; het creëren van open water of juist het dempen hiervan. De drie laatstgenoemde activiteiten zijn een zaak van de waterbeheerder. Voor de overige activiteiten draagt de gemeente een belangrijke verantwoordelijkheid. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden komen bovenstaande activiteiten in meer of mindere mate naast elkaar voor. De exploitatieovereenkomst (vaak tussen de gemeente en een projectontwikkelaar) moet expliciet en gedetailleerd aangeven hoe de grond bouw- en woonrijp wordt gemaakt. Elk van de onder punt 1 genoemde elementen (waar van toepassing) moet in deze overeenkomst worden uitgewerkt. Idealiter betrekt de gemeente de waterbeheerder als watersysteemexpert hierbij, bijvoorbeeld in een adviserende rol. De gemeente moet afspraken maken over de financiële zaken. Denk aan afspraken over de betaling vanuit de grondexploitatie, de eventuele verhaalbaarheid van kosten en de eventuele kosten voor waterhuishoudkundige voorzieningen. De gemeente moet nagaan welke eisen de waterschapsverordening in deze fase stelt, in het bijzonder voor het bouwrijp maken van gronden. Uit deze verordening kan bijvoorbeeld blijken dat de aanleg van een drainagestelsel of het dempen van een greppel vergunning- of meldingsplichtig is. Ook bevatten de meeste waterschapsverordeningen eisen voor de aanleg van waterberging om de versnelde afvoer van neerslag vanaf verhard oppervlak te compenseren. N.B. De gemeente kan in het omgevingsplan ook waterbergingseisen opnemen. Dat vraagt dus om goede afstemming tussen beide overheden. Bouw- en woonrijp maken definiëren Cruciaal is dat de gemeente het begrip bouwrijp maken concreet maakt. Onduidelijkheid over de te verwachten kwaliteit vergroot de kans op waterhuishoudkundige problemen in de beheerfase. Een omschrijving in de exploitatieovereenkomst dat "de grond in bouwrijpe staat wordt opgeleverd of in de staat waarin deze zich bevindt", is vaag. Zo is totaal onduidelijk wat bouwrijp maken nu precies inhoudt, zeker waterhuishoudkundig bouwrijp maken. Checklist met waterbeheerder én ontwikkelaar doorlopen Het is dus van belang dat bestekken, exploitatieovereenkomsten, gronduitgiftecontracten en dergelijke de termen bouw- en woonrijp maken nader definiëren. Het eisenpakket moet zó duidelijk zijn dat de private bouwwereld (architecten, projectontwikkelaars en aannemers) hier niet omheen kan. De gemeente moet hierop samen met de waterbeheerder alert zijn. Voor een goed op de grond afgestemd gebruik zijn oppervlaktewaterpeilbeheer, een goede afwatering en het creëren van open water (zie bij punt 1 hierboven) immers taken van de waterbeheerder. De hierboven onder 1 genoemde activiteiten kunt u als checklist gebruiken bij de afstemming met de waterbeheerder én de ontwikkelaar in de ontwerpfase.  Exploitatieregels in omgevingsplan Onder de Omgevingswet kan de gemeente ook exploitatieregels opnemen in het omgevingsplan (art. 12.5 Ow). De regels kunnen onder andere gaan over de inrichting van het exploitatiegebied, ofwel alles wat met bouwrijp maken van de grond te maken heeft. Deze exploitatieregels vormen een concreet toetsingskader voor de omgevingsvergunning die ontwikkelaars/bouwers aanvragen voor een bouwactiviteit. Denk concreet aan regels over het ophogen of verbeteren van de te bebouwen grond, die nodig zijn voor een goede (grond)waterhuishouding. Maar gemeente en ontwikkelaar kunnen natuurlijk ook een exploitatieovereenkomst afsluiten waarin ze dit soort aspecten afspreken. Toezicht op de bouwplaats Tot slot is goed toezicht op de bouwplaats van belang om te controleren of ook echt volgens volgens de afspraken en regels wordt gewerkt.