Funderingsherstel en medewerking buren

  Fundering als mandelige zaak Als rijtjeshuiseigenaar heeft het weinig zin om zelf aan de slag te gaan met funderingsherstel.1 Het gehele blok staat namelijk op dezelfde fundering. Zo vormen scheidingsmuren (inclusief de fundering eronder) tussen twee panden meestal een zogenoemde mandelige zaak. Dit houdt in dat de muur gemeenschappelijk eigendom van beide eigenaren is (art. 5:62 Burgerlijk Wetboek (BW). Voor funderingsonderzoek en -herstel bepaalt het BW dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaren moeten worden onderhouden en waar nodig vernieuwd (art. 5:65 BW). Dat geldt dus ook voor gemeenschappelijke funderingspalen. Hiervoor is wel toestemming nodig van de buurmaneigenaar (art. 3:170 BW). Deze toestemming is niet nodig als sprake is van een reëel en acuut gevaar voor instorting of constructieve instabiliteit, maar dit komt zeer zelden voor.2 Jurisprudentie noodzakelijkheidsvraag Bij noodzakelijk herstel is de mede-eigenaar in principe verplicht bij te dragen in de herstelkosten van de gemeenschappelijke funderingspalen en/of funderingsmuur. De rechtbank Amsterdam oordeelde zelfs dat de kosten van noodzakelijk onderhoud aan een mandelige muur voor rekening van alle eigenaren komen, ook als er geen toestemming van de mede-eigenaren is.3 Maar het spreekt voor zich dat de buren eerst moeten proberen de toestemming wel te krijgen en echt gezamenlijk op te trekken. In de zaak van de rechtbank Amsterdam was uit onderzoek komen vast te staan dat herstel binnen vijf jaar zou moeten plaatsvinden. Dat vond de rechter een dusdanig beperkte termijn dat van 'noodzakelijkheid' sprake was.   Over de noodzakelijkheidsvraag heeft de rechter zich al verschillende malen uitgelaten.4 Volgens de rechtbank Amsterdam is herstel (volgens art. 5:65 BW) noodzakelijk als "te voorzien is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld, maar ook indien de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op niet al te lange termijn onvermijdelijk zijn en strekken tot behoud van de betrokken panden, daaronder begrepen – door tijdig ingrijpen – voorkomen van verval, schade of (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties."5 De funderingstoestand van andere woningen uit het blok bepaalt niet of herstel noodzakelijk is. Degene die zijn woning wil herstellen, moet aantonen dat zijn woning hard aan funderingsherstel toe is.6 Aanschrijving door de gemeente Als een woning (funderings)gebreken vertoont, kan sprake zijn van strijd met de regels van de Woningwet en/of het Bouwbesluit 2012. De gemeente kan dan de huiseigenaar aanschrijven. Een dergelijke aanschrijving (handhavingsactie) komt erop neer dat de gemeente de eigenaar verplicht om binnen een bepaalde termijn te zorgen voor funderingsherstel. Partieel herstel onwenselijk Juridisch zijn er dus mogelijkheden om de medewerking van de buurmaneigenaren te vorderen. Maar deze leiden in de praktijk niet zonder meer tot een bevredigende oplossing. Allereerst is het maar de vraag of de buurman voldoende middelen (geld) heeft om daadwerkelijk mee te betalen. Zolang funderingsherstel niet wezenlijk goedkoper wordt, blijft dit een cruciaal probleem. Ten tweede is partieel herstel eigenlijk niet wenselijk. Als alleen de fundering onder de scheidingsmuur van twee woningen wordt hersteld, is scheurvorming nog altijd mogelijk. Hierdoor kan de welwillende initiatiefnemer op een later moment aansprakelijk worden gehouden voor het benodigde schadeherstel bij de (aanvankelijk onwillende of geldontberende) buurman. Vereniging van huiseigenaren: sparen voor funderingsherstel In zekere zin geldt het bovenstaande ook als er een vereniging van (huis)eigenaren (VVE) is. Dan kan een (gekwalificeerde) meerderheid van de eigenaren beslissen dat herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Zo kunnen de eigenaren de onwillenden 'dwingen' mee te werken. Maar in tegenstelling tot appartementencomplexen en onder- en bovenwoningen kent een blok van rijtjeswoningen vrijwel nooit een VVE. Zeker als de woningen op termijn aan funderingsherstel toe zijn, zou oprichting van een VVE verstandig zijn. Dan kunnen de eigenaren gezamenlijk sparen om een flink deel van de kosten te kunnen dragen als herstel echt noodzakelijk is. Door tot die tijd waterhuishoudkundige maatregelen te treffen – denk aan het verhogen van de grondwaterstand door bijvoorbeeld infiltratievoorzieningen – is heel wat ‘spaartijd’ te winnen. 1 Deze paragraaf is voor een deel ontleend aan CURNET/SBR, Handboek Funderingsherstel, Rotterdam 2012, par. 3.5. Dezelfde paragraaf gaat ook in op de verzekeringsmogelijkheden. 2 Aardema Van Boetzelaer Advocaten & KCAF, Juridische handreiking bij problemen rond funderingsherstel, juni 2016, p. 10. 3 Rechtbank Amsterdam, 8 december 2010, LJN: BP5506. 4 Bijvoorbeeld: Hof Amsterdam, 6 september 2007, LJN: BC0310, Rechtbank Amsterdam, 3 oktober 2007, LJN: BB6624 en Rechtbank Amsterdam, 7 maart 2007, LJN: BA4525. 5 Rechtbank Amsterdam, 3 oktober 2007, LJN: BB6624. 6 Rechtbank Rotterdam, 28 juni 2006, LJN AY3965.