We gebruiken cookies om de website specifiek voor u in te richten. Als u verder navigeert, accepteert u dat. Uw gedrag op onze website wordt vastgelegd en kan worden gebruikt ter verbetering van onze dienstverlening. Meer informatie over cookies
Sociale media
Cookies waarmee pagina´s van deze site op sociale netwerken gedeeld kunnen worden. Door deze cookies te accepteren, staat u sociale netwerken toe uw surfactiviteit te volgen.
Open het menu om verder te navigeren
Navigatie sluiten
Sla op in leeslijst Exclusief voor leden Maak pdf Exclusief voor leden
De particuliere eigenaar is in beginsel zelf verantwoordelijk voor de staat van zijn perceel en woning/bouwwerk. Hier leest u wat dat betekent in relatie tot grondwaterproblemen en welke rol de bouwregelgeving hierbij speelt.
Uitgangspunt: eigen schade dragen Een belangrijk uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is dat ieder in beginsel zijn of haar eigen schade draagt. Schade aan een eigendom komt dan ook voor eigen rekening. Daarbij maakt het niet uit of het gaat om de reparatie van een lek dak, het waterdicht maken van een kruipruimte of kelder, of het herstel van bijvoorbeeld een fundering. Eigenaren moeten zelf zorgen voor een goede staat van pe
Uitgangspunt: eigen schade dragen Een belangrijk uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is dat ieder in beginsel zijn of haar eigen schade draagt. Schade aan een eigendom komt dan ook voor eigen rekening. Daarbij maakt het niet uit of het gaat om de reparatie van een lek dak, het waterdicht maken van een kruipruimte of kelder, of het herstel van bijvoorbeeld een fundering. Eigenaren moeten zelf zorgen voor een goede staat van percelen en gebouwen die zij in eigendom hebben. Op zichzelf hoeft een stijging van de grondwaterstand namelijk niet tot problemen of schade te leiden. Een waterdichte kelder zal immers niet vollopen met grondwater. Wie een natte kelder heeft en daar vanaf wil, moet zelf bouwkundige en/of waterhuishoudkundige maatregelen treffen om het grondwater buiten te houden. Funderingsherstel Funderingsherstel is dus ook een zaak van de gebouweigenaar. De grondwatertaak verplicht gemeenten niet tot bouwkundige maatregelen op particulier terrein of aan de woning van huiseigenaren. Toch krijgen gemeenten hier regelmatig vragen over. De pagina Funderingsherstel en medewerking buren gaat hierop nader in. Vervolgens beschrijft Onderzoeks- en informatieplicht bij (ver)koop woningen de mogelijkheden voor particulieren en bedrijven om zich bewuster te worden van de staat van het huis (en de omgeving) in het algemeen en de fundering in het bijzonder. Natte kelder of kruipruimte Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de opvolger van Bouwbesluit 2012) stelt geen eisen aan de vochtdichtheid van kelders en kruipruimten. Water in de kelder of kruipruimte hoeft dus niet te betekenen dat van een bouwkundig gebrek sprake is. Dit is anders wanneer bijvoorbeeld een kelder als een "verblijfsgebied" wordt gebruikt. Volgens het Bbl is dit een "gebruiksgebied of een gedeelte daarvan voor het verblijven van personen." Ofwel een ruimte waar mensen regelmatig verblijven, zoals een keuken, een slaapkamer of een beneden het maaiveld gelegen badkamer, souterrain of winkelruimte.1 Een verblijfsruimte is in het Bbl omschreven als "in een verblijfsgebied gelegen ruimte voor het verblijven van personen." Voor zo'n "verblijfsgebied" geldt de waterdichtheidseis wel. Voor bestaande bouwwerken blijkt dit uit art. 3.64 Bbl en voor nieuwe bouwwerken uit art. 4.118 Bbl. Een particuliere eigenaar moet er dus voor zorgen dat zijn woning voldoet aan de eisen van de bouwregelgeving én aan zijn eigen aanvullende wensen voor het pand. Dus wie bijvoorbeeld zijn kelder waterdicht wil hebben, moet zelf bouwkundige en/of waterhuishoudkundige maatregelen nemen. Beide artikelen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving Artikel 3.64 (wering van vocht van buiten) 1. Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. 2. Een constructie die de scheiding vormt tussen een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte en een kruipruimte, met inbegrip van de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op het kunnen binnendringen van vocht in de verblijfsruimte, de toiletruimte of de badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. 3. Een inwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, een toiletruimte of een badruimte, voor zover die scheidingsconstructie niet grenst aan een andere verblijfsruimte, een andere toiletruimte of een andere badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. Artikel 4.118 (wering van vocht van buiten) 1. Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. 2. Een constructie die de scheiding vormt tussen een verblijfsgebied, een toiletruimte of een badruimte en een kruipruimte, met inbegrip van de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op het kunnen binnendringen van vocht in het verblijfsgebied, de toiletruimte of de badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. 3. Een inwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied, een toiletruimte of een badruimte, voor zover die scheidingsconstructie niet grenst aan een ander verblijfsgebied, een andere toiletruimte of een andere badruimte, is, bepaald volgens NEN 2778, waterdicht. 4. Een constructie die de scheiding vormt tussen een verblijfsgebied, een toiletruimte of een badruimte en een kruipruimte, met inbegrip van de op die constructie aansluitende delen van andere constructies, voor zover die delen van invloed zijn op de specifieke luchtvolumestroom naar het verblijfsgebied, de toiletruimte of de badruimte, heeft een volgens NEN 2690 bepaalde, specifieke luchtvolumestroom van ten hoogste 20.10-6m³ /(m².s). Jurisprudentie Uit jurisprudentie is meermalen gebleken dat de perceeleigenaar zelf verantwoordelijk is voor de wering van grondwater in, onder en om zijn woning.2 Het hof Den Bosch oordeelde in een zaak zelfs dat voorzieningen tegen grondwateroverlast onder de gewone lasten van de erfpachter vallen en daarmee voor eigen rekening komen. Als grondslag hiervoor wees het hof op art. 5:96 Burgerlijk Wetboek waaruit die verantwoordelijkheid blijkt. Het is dan ook verklaarbaar dat de gemeentelijke grondwatertaak zich niet uitstrekt over particuliere eigendommen. De taak begint bij de perceelgrens, waar de privaatrechtelijke verantwoordelijkheid ophoudt. Meer recente jurisprudentie wijst in dezelfde richting (zie Voorbeeld grondwateroverlast door vervangen riolering). 1 Wanneer er bijvoorbeeld (belangrijke) apparatuur in een kelder staat, is dit niet voldoende om als verblijfsgebied te worden aangemerkt. 2 Hof ’s-Hertogenbosch 13 november 1996, rolnr. 366/94/HE, Bouwrecht 1997/10, p. 874.
Exclusief voor leden
Geïnteresseerd in dit artikel? Log in!
En krijg toegang tot dit artikel en andere besloten delen van de website, met o.a. de kennisbank, beeldenbank en onderzoekspublicaties.